【買い増し】REITはなぜ急騰し、暴落したのか?原因と今後の見通しを解説

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こんにちは、投資ブロガー藤奈です

コロナショックと原油価格の急落で、2020年3月株式・為替が大暴落しました。

比較的安定していると言われているREITの暴落は衝撃だったのではないでしょうか?2020年1月の半値位になっていて、わたしも驚いています。

以前から不動産投資に興味があったので、今回はREITについて徹底的にお伝えしたいと思います。

REITについて知りたい

REITの今後の見通しについて知りたい

このように思っている方は、ぜひ読んでみてください

REITとは?J-REITの仕組みについて

REITとは、Real Estate Investment Trustの略称で、日本語では不動産投資信託と訳されます。REITは海外にもあり、区別するために日本のREITは、J-REITと呼ばれています。

不動産投資といえば、不動産物件を所得するために多額のお金がかかる。そして、成功すれば不労所得生活が送れるというイメージではないでしょうか?これはわたしが実際に思っていたことです。

REITは投資信託なので、多くの人がイメージするような数千万~数億円というお金は必要ありません。それは、REITは投資信託だからです。

投資信託とは、投資家から集めた多額のお金を元手にして、専門家が株や債券、不動産等を買い、運用する金融商品のことです。

つまり、REITとは、投資家から集めたお金を元手にして、専門家が日本の不動産を買い、その賃料を投資家に分配する金融商品なのです。もちろん、分配金だけでなく、値上がり益を稼ぐことも可能ですし、価値が下がれば損失を被ることもあります。

住宅・商業施設・物流・ホテル等に特化したREITもあれば、住居やホテルなど様々な種類の不動産を組み合わせた総合型や複合型のREITもあります。

REITは一口買いになります。お手頃価格のREITであれば、1万円程からあり、高額なREITでは100万円程で買うことができます。

J-REITが高騰していた2つの理由

コロナショックにより、比較的安全だと言われていたREITまでが暴落してしまいました。多くの投資家が衝撃を受けたと思います。わたしも驚きました。

REITはここ数年、かなり人気の投資となっており、価格もどんどん上がっていました。REITが投資家に人気だったのは、大きく2つの理由があります。

1つ目の理由としては、利回りが非常に高いことが挙げられます。

株式の場合、利益の一部を配当金として株主に還元します。ただあくまでも利益の一部であって、大部分は設備拡大などのために内部留保されます。

REITの場合、内部留保からコストを差し引いた利益の大部分を投資家に分配することで、法人税が免除される仕組みになっています。そのため、2019年時点の東証一部の利回りは2.33%となっていますが、対してREITの利回りは3.91%とかなり高くなっています。

安定的な高利回りを誇る金融商品として、REITは投資家に人気になっていました。

もちろん、REITは利回りの良さだけで高騰していたわけではありません。

もう1つの大きな理由としては、不動産の価値自体が上がっていることです。ニュースでも話題になりますが、日本の土地の価格は、例年上昇を続けています。

東京などの都市部ではオフィスの空室率が減り、賃料は上昇を続けています。地方でも土地の価格が上がっているとニュースを騒がせた時期がありました。

価格変動が少ない割に利益が多いと海外投資家からも人気になり、REITは高騰していました。

コロナショックでREIT指数が半分になった!急落した2つの原因

コロナショックにより、REITは大暴落しました。2020年2月には2200を超えていた東証REIT指数は1145まで落ちています。半値になってしまい、REITの安全神話は完全に壊れてしまいました

現在は1500まで値を戻しましたが、神経質な値動きになっています。

ここまで暴落した理由は、いくつかあります。

1つは、新型コロナウイルスにより、投資家心理が悪化し、現金化の流れが来たことです。

投資家が最も恐れることは、先が見えない不透明性。いつ収束するか分からない新型コロナウイルスにより、リスクの高い資産から現金に戻そうとしているのです。

利益があったREITは売り込まれ、急落したことにより、機関投資家の損切、投げ売りになったと考えられます。また、銀行の決算時期も近いことから、REITを保有していた地方銀行の売りも大量だったと言われています。

もう1つは、コロナショックにより、賃料未払いが起こるのではと危惧されたからです。新型コロナウイルスは、経済に大きな悪影響を与えています。観光業・商業はすでに大打撃、製造なども世界経済のストップで間違いなく収益が落ち込むでしょうし、経営自体が傾く企業も出てくると考えられます。

すでにホテルREIT、商業REITは大打撃ですが、まだまだ長期化する可能性もあります。経営が傾く企業が増えればオフィス需要も減りますし、中には賃料を支払えない企業も出てくるでしょう。このような見通しからREITが暴落したと考えられています。

J-REIT今後の見通し

しばらくは下落相場が続くかもしれませんが、コロナウイルスが収束すれば、高い利回りの金融商品として再び注目されるのではないかと考えています。

REIT自体が新しい投資ということもあり、データが少ないのですが…リーマンショック以前から存在してREITを見ると、今の半値くらいだった銘柄も多くありました。なので、まだまだ下落余地はあると思います。

わたしは少しずつ買い増ししています

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最後までご覧いただき、ありがとうございました

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